Der Begriff "Mietkaution" oder auch "Mietsicherheit" oder "Sicherheitsleistung" bezeichnet eine Geldzahlung, die der Mieter üblicherweise vor Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter entrichtet. Dieses Geld dient dazu, den Vermieter im Falle eventueller Sachschäden an der Wohnsubstanz oder bei fehlenden Mietzahlungen nach Mietende, abzusichern. Werden bei Beendigung des Mietverhältnisses Schäden am Mietobjekt festgestellt bzw. stehen noch Mietzahlungen aus, so kann der Vermieter die Mietkaution einbehalten. Ansonsten kommt es zu einer Rückzahlung, und der Mieter kann das Geld zur Zahlung der Mietkaution eines neuen Objekts nutzen.

Die Mietkaution darf laut §551 des BGB maximal das Dreifache der Kaltmiete des entsprechenden Mietobjektes betragen, und tatsächlich ist dies in der Regel die Höhe einer Mietkaution. Der Mieter ist keineswegs gesetzlich zur Zahlung einer Mietkaution verpflichtet. In den meisten Fällen ist die Zahlung einer Mietkaution jedoch Bestandteil des Mietvertrags. Vorsicht: Die zulässige Maximalhöhe der Mietkaution von drei Monatskaltmieten gilt nicht im Fall von Gewerberaum, der in der Regel deutlich teurer ausfällt, da der Vermieter nicht an die Bestimmungen des §551 gebunden ist. Für ein gewerbliches Mietverhältnis ist §138 zuständig, welcher festlegt, dass ein Rechtsgeschäft nichtig ist, wenn es "gegen die guten Sitten verstößt". Leider legt dieser Paragraf nicht fest, welche Höhe dieser Sittenverstoß betragen muss. Beispielsweise entschied das Oberlandesgericht Brandenburg 2006, dass eine Kautionsforderung in Höhe von sieben Monatskaltmieten für Gewerberaum nicht als sittenwidrig zu betrachten ist.

Ein Mieter ist berechtigt, die Mietkaution in drei Raten gleicher Höhe zu erbringen. Die erste Zahlung wird zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet, die anderen folgen in den kommenden zwei Monaten. Dieses Recht auf Ratenzahlung hat der Mieter selbst dann, wenn im Mietvertrag steht, dass die Mietkaution vollständig zu zahlen ist – so entschied das Amtsgericht Jena im Jahr 2000. Da der Anspruch auf Mietkaution nicht gesetzlich verankert, sondern bloß Teil der von beiden Parteien vereinbarten Vertragsleistung ist, steht es dem Vermieter frei, die Zahlung der Kaution auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Eine solche Einigung ist beispielsweise bei einem Mieter denkbar, der derzeit noch nicht über das notwendige Kapital verfügt, in naher Zukunft auf solches zurückgreifen kann.

Die Art der Mietkaution kann von den involvierten Parteien frei vereinbart werden. Das gängigste Modell ist die Barkaution, bei der die Zahlung in bar oder per Überweisung an den Vermieter erbracht wird. Auch die Bankbürgschaft und Kautionsversicherung zählen zu den akzeptierten Methoden.

Obwohl die Barkaution immer noch die gängigste Form von Mietsicherheit ist, gewinnt die Kautionsbürgschaft sehr stark an Popularität. Bei der Kautionsbürgschaft handelt es sich um eine bargeldlose Mietkaution, bei der ein Dritter, z.B. eine Bank oder eine Versicherung, für den Mieter bürgt.

Bankbürgschaft

Übernimmt eine Bank die Bürgschaft, tritt sie ein, wenn die Mietkaution gezahlt werden muss und vom Vermieter angefordert wird. In jüngster Zeit zeigen Banken jedoch nur wenig Interesse an dieser Anlageform und verknüpfen sie mit vielen Bedingungen. Eine andere Möglichkeit ist, die Mietkaution ähnlich eines Kredites aufzunehmen. Die Bank erbringt dann die Zahlung an den Vermieter, und der Mieter zahlt die Mietkaution in verzinsten Raten an die Bank zurück. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter den normalen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution. Ein Nachteil ist jedoch, dass sich das Kredit- und Dispolimit des Mieters bei der entsprechenden Bank verringert.

Mietkautionsversicherung

Wie die Bankbürgschaft ist auch die Mietkautionsversicherung eine Form der Kautionsbürgschaft. Der Unterschied zur Bankbürgschaft ist, dass der Bürge eine Versicherung ist, wie beispielsweise die Basler Sachversicherungs-Aktiengesellschaft. Auch hier schließt ein Mieter einen Vertrag mit einem Dritten (dem Versicherer) ab, damit dieser für ihn bürgt und für den Zahlungsanspruch des Vermieters aufkommt. Der Mieter zahlt dem Bürgen einen monatlichen Beitrag und erhält eine Bürgschaftsurkunde, die er dem Vermieter anstelle der Mietkaution übergibt. Im Schadensfall muss der Mieter den an den Vermieter ausgezahlten Betrag an die Versicherung zurückerstatten.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Des Weiteren kann die Mietkaution auch in Form einer Mietbürgschaft erbracht werden, so zum Beispiel wenn Eltern für die Wohnung Ihres Kindes bürgen. Will der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen, macht er diesen Anspruch direkt dem Bürgen gegenüber geltend.

Kautionskonto

Eine weitere Option ist das sogenannte Kautionskonto: die Einrichtung eines Kontos oder Sparbuchs auf den Namen des Vermieters. Dieses Konto enthält die gesamte Kautionssumme, sollte jedoch mit einem Sperrvermerk ausgestattet werden, der unberechtigten Zugriff seitens des Vermieters einschränkt.

Ja, in der Regel ist das möglich. Ist der Vermieter einverstanden, kann man die gezahlte Mietkaution im Nachhinein in eine Kautionsbürgschaft umwandeln. In diesem Fall erhält man die geleistete Summe im Tausch gegen eine entsprechende Bürgschaftsurkunde. Bürgen können in diesem Fall ebenso Privatpersonen wie Banken oder Versicherungen sein.

Da der Vermieter nicht etwa Besitzer, sondern bloß Treuhändler der ihm anvertrauten Mietkaution ist, ist er gemäß Absatz 3 des §551 verpflichtet, sie strikt von seinem übrigen Vermögen zu trennen. Der Vermieter kann die Mietkaution anlegen, indem er beispielsweise ein Sparbuch auf seinen Namen eröffnet. Ebenso ist jedoch auch denkbar, dass der Mieter selbst ein Sparbuch eröffnet und dieses dem Vermieter verpfändet.

Auf einem Sparbuch erbringt eine Mietkaution Zinsen, deren Satz sich an der Verzinsung für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu orientieren hat. Dies bedeutet, dass die Zinsen in der Regel zwischen 0,5 und 1,2 Prozent liegen. Dies genügt keineswegs, um die durchschnittliche Inflation von 2,6 Prozent auszugleichen, sorgt aber dennoch dafür, dass sich die angelegte Mietkaution im Laufe der Zeit vergrößert. Die durch die Verzinsung der Mietkaution erzielten Einnahmen stehen allein dem Mieter zu. Er kann sie allerdings erst dann beanspruchen, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

Wer die Mietkaution einsparen möchte, kann auf bargeldlose Alternativen zurückgreifen – beispielsweise die Einrichtung einer Bankbürgschaft (siehe oben) oder Kautionsversicherung. Im zweiten Fall zahlt der Mieter anstelle der Mietkaution eine monatliche Prämie. Kommt es indes zum Schadensfall, muss der Mieter den erstatteten Betrag an die Versicherung zurückerstatten. Der Mieter ist der Versicherung gegenüber zur Rückzahlung verpflichtet. Eine solche Versicherung birgt Vorteile für den Mieter und Vermieter zugleich: Der Vermieter kann sich darauf verlassen, dass sein Kautionsanspruch erfüllt wird, da ein größeres Unternehmen für die Summe bürgt. Der Mieter kann das entsprechende Objekt mieten und die "gesparte" Mietkaution in den Umzug, die neue Einrichtung oder etwas Ähnliches investieren.

Wird das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter in der Regel zu einer Reihe von Schönheitsreparaturen verpflichtet – Tapezieren, Streichen, Lackieren der Türen und Ähnliches. Diese Verpflichtungen sind vertraglich geregelt. Liegen ansonsten keine Einwände vor, erhält dieser die gezahlte Mietkaution zurück. Allerdings nicht sofort. Allerdings nicht sofort. Dem Vermieter steht eine sechsmonatige Wartefrist zu, innerhalb derer er eventuelle Ansprüche an den früheren Mieter überprüfen kann. Beispielsweise kann er Nachzahlungen zu Heizkosten- und Betriebsabrechnungen durchaus aus der Kaution begleichen. Innerhalb dieser Zeit sammelt die angelegte Mietkaution natürlich weiterhin Zinsen an, die dem Mieter zustehen.

Nach Ablauf dieser Frist hat der ehemalige Mieter einen Anspruch auf eine Mietkaution-Rückzahlung. Da dieser verjährt, sollte er ihn unmittelbar geltend machen – nach einer 1993 getroffenen Entscheidung des Landesgerichtes Oldenburg verfällt der Anspruch des Mieters auf die Mietkaution nach drei Jahren. Diese Frist beginnt ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde. Endet ein Mietverhältnis also beispielsweise im August des Jahres 1999, hat der Mieter erst im Februar des Jahres 2000 Anspruch auf seine Mietkaution, den er bis zum 31. Dezember 2003 geltend machen sollte. Danach fällt die Summe dem Vermieter zu, und er kann sie in sein laufendes Kapital übernehmen.

Eine Mietkaution ist als Sicherheitsleitung bezüglich der Wiederherstellung des betreffenden Mietobjekts zu verstehen. Zieht der Mieter aus, legt der Mietvertrag den gewünschten Zustand des Objektes fest. In der Regel wird jedoch ein Treffen mit dem Vermieter oder Verwalter vereinbart, im Zuge dessen festgelegt wird, welche "Schäden" zu beseitigen sind. Ebenso kommt es häufig vor, dass man sich mit dem Nachmieter einigt: Gegen die Zahlung einer bestimmten Summe übernimmt dieser Schönheitsreparaturen wie zum Beispiel das Tapezieren. Dies sollte jedoch schriftlich geregelt und bedarf unbedingt der Zustimmung des Vermieters.

Nicht alle Schäden können vom Vermieter geltend gemacht werden. Verschleißerscheinungen beispielsweise werden als Folge der natürlichen Nutzung einer Wohnung angesehen. Berechtigte Mängel sind hingegen Schäden, die beabsichtigt oder durch Unfälle entstanden sind: z. B. größere Löcher in den Wänden, zerbrochene Fensterscheiben, beschädigte Türen und Schlösser, zerkratzte Fußböden und Ähnliches. Werden diese Mängel bei der Wohnungsübergabe festgestellt, erhält der Mieter eine Frist, innerhalb derer er die beanstandeten Schäden beseitigen muss. Andernfalls wird die Ausbesserung finanziert, indem der Vermieter auf die hinterlegte Mietkaution zurückgreift

Nach der Wohnungsübergabe stellt der Vermieter dem Mieter ein Übergabeprotokoll aus, in dem sämtliche Beanstandungen schriftlich festgehalten sind. Im Nachhinein entdeckte Schäden – die zum Beispiel der Nachmieter des entsprechenden Objekts entdeckt – können dem Vormieter gegenüber nicht mehr geltend gemacht werden und müssen vom Vermieter aus eigener Tasche beseitigt werden. Das Übergabeprotokoll gilt in jedem Fall als gerichtsfester Beweis. Sind dort keine Schäden vermerkt, hat der Mieter also Anspruch auf die volle Rückzahlung der Mietkaution.

Reicht die Mietkaution nicht aus, um die Ansprüche dem Mieter gegenüber vollständig zu erfüllen, kann der Vermieter die gesamte Summe einbehalten und den Mieter zur Zahlung der Differenz auffordern. Dies kann beispielsweise eintreten, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Monatsmieten schuldig ist. Vermieter behalten die Mietkaution häufig zurück, um Handhabe säumigen Zahlern gegenüber zu haben. Wurden sämtliche Ansprüche jedoch erfüllt, ist der Vermieter nach Ablauf der sechsmonatigen Wartefrist nicht mehr zur Einbehaltung der Mietkaution berechtigt.

Für viele Mieter stellt sich spätestens mit dem Ende des Mietverhältnisses die Frage: Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten? Die Antwort hierauf ist nicht einfach, denn eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es nicht.

Die für die Mietkaution-Rückzahlung angemessene Frist ist den Umständen entsprechend zu wählen (Bundesgerichtshof, 1987). Der Vermieter zahlt die Mietkaution zurück, sobald er ausstehende Ansprüche durch nicht gezahlte Mieten, Nebenkostenabrechnungen oder Schäden an der Wohnung berechnet hat.

Ja, kann sie. Wünscht der Mieter nach dem Auszug seine Mietkaution zurück, sollte er nicht zu lange warten: Drei Jahre lang kann er die Mietkaution zurückfordern, bevor der Anspruch verjährt (Landesgericht Oldenburg, 1993). Diese 3-jährige Frist zur Mietkaution-Rückzahlung beginnt sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses bzw. am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Zahlt der Vermieter die Kaution nicht, obwohl er ausreichend Zeit zur Feststellung eventueller Ansprüche hatte, sollte der Mieter handeln: In jedem Fall empfiehlt es sich, einen Zahlungsaufruf in Form eines Einschreibens an den Vermieter zu richten. Zahlt dieser selbst danach die Mietkaution nicht zurück, ist es ratsam, einen Rechtsanwalt einzuschalten, um die Mietkaution-Rückzahlung zu erwirken.

Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter, das Geld auf einem insolvenzsicheren Konto anzulegen (Bundesgerichtshof, 2010). Auf diese Weise erhält der Mieter die Mietkaution zurück, ohne dass etwaige Gläubiger darauf Zugriff hätten. Verstößt der Vermieter allerdings gegen diese Pflicht, kann die Mietkaution-Rückzahlung gefährdet sein (Bundesgerichtshof, 2007).

Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, einen Teil der Kaution einzubehalten, um damit Mietschulden oder Reparaturkosten zu begleichen. Auch darf ein Teil der Mietkaution-Rückzahlung bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung verzögert werden, wenn zu erwarten ist, dass der Mieter eine Nachzahlung leisten muss (Bundesgerichtshof, 2006). Erst wenn sämtliche Ansprüche des Vermieters befriedigt sind, erhält der Mieter den verbleibenden Betrag der Mietkaution zurück.

Wechselt die Immobilie während des Mietverhältnisses den Besitzer, haften zunächst grundsätzlich sowohl der alte als auch der neue Eigentümer für die Rückzahlung der Mietkaution nach dem Auszug des Mieters. Allerdings kann der alte Vermieter mit dem Mieter vereinbaren, die Kaution vollständig an den neuen Besitzer zu übergeben. In diesem Fall zahlt der neue Vermieter nach Vertragsende die Mietkaution zurück (Oberlandesgericht Düsseldorf, 2002).

Erhält der Mieter nach mehreren Jahren seine Mietkaution zurück, hat diese aufgrund des Inflationseffekts natürlich an Wert verloren. Um dem zumindest teilweise entgegenzuwirken, ist der Vermieter verpflichtet, den Geldbetrag auf einem verzinsten Sparkonto anzulegen. Die hierdurch erwirtschafteten Zinsen ergänzen die Mietsicherheit (§ 551 BGB), der Mieter profitiert also erst nach der abschließenden Mietkaution-Rückzahlung. Sollte sich die Auszahlung nach Ende des Mietvertrags verzögern, läuft die Verzinsung bis zur endgültigen Mietkaution-Rückerstattung weiter.

Bei einer Kautionsbürgschaft, beispielsweise durch die Basler Versicherungen, dient allein die Bürgschaftsurkunde als Mietsicherheit – es wird keinerlei Geld gezahlt. Aus diesem Grund bekommt der Mieter bei dieser Methode auch keine Mietkaution zurück. Endet das Mietverhältnis, findet also keine Mietkaution-Rückzahlung statt. Ggf. vom Vermieter erhobene Ansprüche zahlt die bürgende Institution und fordert den entsprechenden Betrag anschließend vom Mieter zurück.

Die Modalitäten zum Anlegen der Mietkaution sind im BGB, Paragraf 551, festgeschrieben. Demnach steht der Vermieter in der Pflicht, ein separates Konto zu eröffnen, das von seinem Privatvermögen klar getrennt ist – denn das Kautionskonto muss insolvenzsicher sein.

Wer etwaige Kontoführungsgebühren zu tragen hat, ist rechtlich nicht abschließend geklärt; grundsätzlich soll der Mieter für die Gebühren aufkommen, aber mehrere Gerichtsurteile (unter anderem Landesgericht München, 1998) entschieden zu Lasten des Vermieters.

Grundsätzlich ist eine Verzinsung der Mietkaution gesetzlich vorgeschrieben. Hierbei gilt, dass der Vermieter das Geld unmittelbar nach Erhalt anlegen muss; andernfalls kann der Mieter den Verzug und den daraus entstehenden Zinsverlust später beanstanden. Die Pflicht zur Verzinsung der Kaution entfällt jedoch, wenn es sich bei dem Mietobjekt um Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen handelt.

Der Zinssatz der Mietkaution muss laut BGB mindestens dem marktüblichen Zinsniveau eines Sparkontos mit dreimonatigem Kündigungsrecht entsprechen. Höhere Erträge können dann entstehen, wenn der Vermieter einwilligt (oder sich sogar auf eigene Faust darum kümmert), das Geld anderweitig anzulegen. Auf einem Tagesgeldkonto beispielsweise bringt die Mietkaution höhere Zinsen ein.

Zahlt der Mieter die Kaution in bar an den Vermieter, ist dieser sehr flexibel in der Wahl der Anlageform. Neben einem Sparkonto kommen auch ein Tagesgeld- oder Festgeldkonto oder noch spekulativere Investitionen in Betracht, bei denen die Mietkaution naturgemäß höhere Zinsen als beim einfachen Kautionssparbuch abwirft.

Alternativ kann der Mieter den Kautionsbetrag auf einem eigens eröffneten Konto hinterlegen und dieses dem Vermieter verpfänden. Hierdurch hat der Vermieter eine größere Kontrolle über die Verzinsung der Mietkaution – zugleich trägt er aber auch eventuelle Ausfallrisiken sowie längere Kündigungsfristen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dem Vermieter eine Bankbürgschaft anzubieten.

Grundsätzlich bleibt die Kautionssumme über die gesamte Vertragslaufzeit Eigentum des Mieters; daher hat er auch vollen Anspruch auf die Zinsen. Während des Mietverhältnisses dient die Verzinsung der Mietkaution allerdings einer Erhöhung der Mietsicherheit, verbleibt also auf dem hierfür angelegten Konto. Erhält der Mieter schließlich nach seinem Auszug die Mietkaution zurück, kann er auch auf die erwirtschafteten Zinsen zugreifen.

Selbst wenn der Vermieter in Eigeninitiative eine lukrative Anlageform für das Geld wählt, darf er die Zinsen der Mietkaution nicht – auch nicht teilweise – für sich beanspruchen. Trotzdem kann es sich für ihn lohnen, im Vorfeld die Zinsen der Mietkaution zu berechnen und sich ggf. für einen höheren Zinssatz zu entscheiden. Schließlich wird durch die Zinsgewinne die Mietsicherheit aufgestockt, auf die er zurückgreifen kann, falls der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt.

Wie bei anderen Kapitalerträgen auch müssen die auf die Mietkaution entfallenden Zinsen versteuert werden. Eine Möglichkeit, sich von dieser Steuerpflicht zu befreien, ist die Einrichtung eines Freistellungsauftrags; dieser kann allerdings nur genutzt werden, wenn das entsprechende Konto auch auf den Namen des Mieters lautet. Die Versteuerung der Zinsen auf die Kaution lässt sich also nur umgehen, wenn der Mieter ein eigenes Konto an den Vermieter verpfändet oder wenn letzterer das Kautionskonto direkt auf den Namen des Mieters eröffnet.

Die grundlegenden Bestimmungen zur Anlage der Mietkaution sind in Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgelegt. Darin fordert der Gesetzgeber, dass die Kaution insolvenzsicher angelegt werden muss (siehe auch Bundesgerichtshof, 2010). Auf diese Weise wird sichergestellt, dass etwaige Gläubiger des Vermieters keinen Zugriff auf die Mietkaution haben – schließlich bleibt diese aus rechtlicher Sicht zu jedem Zeitpunkt Eigentum des Mieters.

§ 551 BGB schreibt vor, dass ein Vermieter die Mietkaution stets verzinslich anlegen muss. Hierbei gilt die Mindestanforderung, dass die Zinsen der Mietkaution wenigstens dem Niveau eines Sparbuchs mit dreimonatiger Kündigungsfrist entsprechen müssen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu, sind allerdings während des Mietverhältnisses nicht abrufbar, sondern werden der Kaution aufgeschlagen.

Die hierbei erwirtschafteten Zinserträge sind in den meisten Fällen äußerst gering – erhält der Mieter nach Vertragsende die Mietkaution zurück, muss er angesichts der Inflation mit einem merklichen Wertverlust rechnen. Hinzu kommt, dass auf die Zinsgewinne auch noch Kapitalertragssteuern anfallen.

Grundsätzlich besteht eine Vielzahl von Möglichkeiten, wie sich die Mietkaution konkret anlegen lässt. Im Folgenden möchten wir Ihnen hierüber einen kurzen Überblick verschaffen.

Die geläufigste Variante ist, dass der Mieter dem Vermieter die Kaution auszahlt und letzterer ein von seinem Privatvermögen getrenntes Sparkonto anlegt. Dies bedeutet für den Vermieter eine hohe Ausfallsicherheit und eine kurze Kündigungsfrist. Wer für die Kontoführungsgebühren aufkommen muss, ist im Gesetzestext nicht geregelt; mehrere Gerichtsurteile haben in dieser Frage allerdings zu Lasten des Vermieters entschieden (siehe beispielsweise Landesgericht München, 1998).

Eine weitere Anlageform für die Mietkaution ist, zu diesem Zweck ein eigenes Sparbuch zu eröffnen und dem Vermieter zu verpfänden. Hierbei sind leicht höhere Zinssätze zu erwarten als beim vermieterseitigen Sparkonto. Außerdem kann der Mieter einen Freistellungsauftrag bei seiner Bank einreichen, wodurch die Pflicht zur Versteuerung der Zinsen entfällt.

Das Anlegen der Mietkaution kann auch vollkommen ohne Zahlung eines Geldbetrags erfolgen – beispielsweise, indem eine Bank dem Mieter eine Bürgschaft ausstellt. Hierbei kommt zunächst das beauftragte Kreditinstitut für eventuelle Forderungen des Vermieters auf, falls der Mieter in Zahlungsverzug gerät oder Schäden an der Wohnung zu verantworten hat; anschließend fordert die Bank den Betrag vom Mieter zurück. Für diese Leistung erhebt die  Bank eine Gebühr. In unserem Ratgeber finden Sie ausführliche Informationen zum Thema Kaution als Bankbürgschaft.

Eine Kautionsversicherung ähnelt dem Prinzip der Bankbürgschaft, ist aber nicht an ein Kreditinstitut gebunden. Ein Beispiel hierfür ist die Basler Mietkaution, bei der lediglich eine geringe Jahresprämie in Höhe von 4,7% des Kautionsbetrags fällig wird. Bei dieser Art, die Kaution anzulegen, gibt es zudem keine Mindestlaufzeiten oder Kündigungsfristen.

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Theoretisch gibt es eine Vielzahl von alternativen Möglichkeiten, wie sich die Mietkaution anlegen lässt. Hierzu zählen Tagesgeldkonten, aber auch spekulativere Investment-Formen. In der Realität sind diese Optionen jedoch größtenteils irrelevant, da sie für den Vermieter ein höheres Risiko ohne eigenen Vorteil bedeuten.

Auch wenn der Vermieter laut Gesetz die Mietkaution insolvenzsicher anlegen muss, steht der Mieter in der Pflicht, dies zu überprüfen. Es empfiehlt sich also, den Vermieter um einen entsprechenden Nachweis zu bitten.

Von großem Vorteil für den Mieter ist natürlich, eine Wohnung ohne Kaution zu finden. Derartige Angebote sind vergleichsweise selten, lassen sich aber beispielsweise auf einigen Online-Plattformen gezielt suchen.

Bei der Kautionsbürgschaft, auch Mietkautionsbürgschaft genannt, handelt es sich um eine gute Alternative, wenn der Mieter keine Barkaution zahlen kann oder möchte. Dies ist keineswegs überraschend, wenn man bedenkt, dass ein Umzug bisweilen mit hohen Kosten einhergeht – Kosten, die Mieter bisweilen unterschätzen oder auch unvorbereitet treffen können: Möbeltransport, Schönheitsreparaturen, Maklercourtage, neue Einrichtungsgegenstände und Verpackungsmaterialien sind nur einige der relevanten Kosten. Mit einer Kautionsbürgschaft ist ein Umgehen der Mietkautionszahlung möglich.

Anstelle von Bargeld oder einem Sparbuch erhält der Vermieter die vertraglich vereinbarte Summe in Form einer Kautionsbürgschaft – genauer gesagt, der Bürge händigt ihm einen Bürgschaftsbrief über die entsprechende Summe aus. Hierbei stehen verschiedene Formen zur Verfügung, die jedoch eines gemeinsam haben: Der Aussteller der Kautionsbürgschaft erklärt sich bereit, mit seinem Vermögen für eventuelle Kautionsansprüche seitens des Vermieters einzustehen. Der Vermieter wendet sich in einem solchen Fall direkt an den Bürgen.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kautionsbürgschaft zu akzeptieren, und kann auf einer anderen Form der Mietkautionszahlung bestehen. Hat er sich jedoch beim Vertragsabschluss bereit erklärt, die Kautionsbürgschaft anzunehmen, darf er diese nicht nachträglich ablehnen oder auf einer Umwandlung in eine andere Kautionsform beharren.

Eine solche Vereinbarung weist einige Vorteile auf. Der Mieter muss keine Kaution bestreiten und kann die somit eingesparten Mittel zur Finanzierung des Umzugs sowie neuer Einrichtung verwenden. Der Vermieter hingegen kann sich bei einer Kautionsbürgschaft darauf verlassen, dass ein finanzstarker Dritter in der Lage ist, seinen Kautionsansprüchen Folge zu leisten.

Entschließt sich der Mieter zu einer Kautionsbürgschaft, bedeutet dies keineswegs, dass er die Kaution nicht zu entrichten hätte: Er zahlt sie gewissermaßen in Form der Versicherungspolice. Da der Mieter regresspflichtig ist, meldet der Bürge der Kautionsbürgschaft seine Ansprüche bei ihm an, nachdem diejenigen des Vermieters befriedigt wurden.

Darüber hinaus erbringt die im Mietvertrag vereinbarte Summe keine Zinsen, von denen der Mieter nach seinem Auszug in Form einer Rendite profitieren kann. Da diese bei einem durchschnittlichen deutschen Mietverhältnis in der Regel zwischen 50 und 100 Euro variiert, handelt es sich hierbei nicht um einen erheblichen Verlust. Dennoch sollte er mit einbezogen werden, wenn man über das Für und Wider einer Kautionsbürgschaft nachdenkt.

Hinzu kommt, dass der Mieter die Sicherheitsleistung bei einer Kautionsbürgschaft nach seinem Auszug nicht ausgezahlt bekommt. Er muss die Mietkaution des nächsten Mietobjekts also aus anderen Quellen bestreiten oder wieder auf die Bürgschaft zurückgreifen – eine Kautionsbürgschaft kann direkt von einem Mietverhältnis auf das nächste übertragen werden.

Zu den meistverbreiteten Formen der Kautionsbürgschaft zählen die Bankbürgschaft, die Mietkautionsversicherung sowie die private Bürgschaft. Auf diese Formen wird im Folgenden näher eingegangen.

Die Bankbürgschaft als Kautionsbürgschaft 
Bei der Bankbürgschaft verbürgt sich ein Kreditinstitut für die Kautionsleistung. Im Grunde genommen geschieht nichts anderes, als der Mieter einen Kredit über die Höhe der Kaution aufnimmt, diesen jedoch nicht ausgezahlt bekommt. Infolgedessen sinkt der Kreditrahmen des Mieters bei dieser Bank, sodass die Höhe später aufgenommener Kredite negativ beeinflusst wird. Darüber hinaus verlangt die Bank natürlich Zinsen für die erbrachte Kautionsbürgschaft – in der Regel drei bis vier Prozent pro Jahr.

Die Kautionsversicherung als Mietkautionsbürgschaft 
Eine vom Namen her unterschiedliche, prinzipiell jedoch sehr ähnliche Form der Kautionsbürgschaft ist die Mietkautionsversicherung. Hier vereinbart der Mieter mit der Versicherung seiner Wahl eine Bürgschaft der Mietkaution, die ihn gegen eventuelle Ansprüche seitens des Vermieters absichert. Die Versicherung nimmt jedoch Regress: Dies bedeutet, dass sie zwar den finanziellen Forderungen des Vermieters nachkommt, danach jedoch auf den Mieter zurückgreift. Es ist eine jährliche Gebühr zu entrichten, die sich mit den Zinsen der Bankbürgschaft vergleichen lässt.

Die private Kautionsbürgschaft 
Die dritte Variante der Kautionsbürgschaft erfolgt privat: Hier bürgen beispielsweise die Eltern, die Kinder oder Freunde des Mieters für die Zahlung der Mietkaution. Zwischen dem Vermieter und dem Bürgen besteht das gleiche Verhältnis wie bei der Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung: Der Vermieter erhält kein Bargeld, sondern einen Bürgschaftsbrief, auf den er im Falle eines Kautionsanspruchs zurückgreift. Ob zwischen dem Mieter und Bürgen der privaten Kautionsbürgschaft eine vertragliche Vereinbarung getroffen wird oder ein reines Vertrauensverhältnis besteht, bleibt diesen beiden Parteien überlassen. Der Vernunft halber sollte man jedoch auch bei der Vereinbarung einer privaten Kautionsbürgschaft etwas Schriftliches festhalten, damit Mieter und Bürge gegen alle Eventualitäten abgesichert sind.

Äußert der Vermieter eine Forderung, wird diese vom Risikoträger der Kautionsbürgschaft geprüft. Wird der Forderung stattgegeben und die geforderte Summe als angemessen erachtet, zahlt er sie an den Vermieter aus. Der Bürge hat daraufhin das Recht, die entrichtete Summe vom Mieter zurückzufordern – auch im Fall einer Kautionsversicherung. Der Bürge geht hierbei in Vorleistung.

Bei einer Mietkautionsversicherung handelt es sich um eine spezielle Kautionsform, bei der nicht etwa eine Bank oder Privatperson für den Mieter bürgt, sondern eine Versicherungsgesellschaft. Ansonsten ähnelt es anderen Formen der bargeldlosen Mietkaution: Der Vermieter erhält einen Bürgschaftsbrief, der ihn hinsichtlich etwaiger Kautionsforderungen absichert. Die Mietkautionsversicherung ist in der Regel eine Bürgschaft auf erstes Anfordern: Dies bedeutet, dass die Kautionssicherheit gemäß §551 BGB besteht, also eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft ohne die Möglichkeit von Verzicht, Einrede, Anfechtung oder Vorausklage darstellt. Bei Einforderung der Mietkaution wird der Mieter informiert und kann innerhalb einer in der Mietkautionsversicherung festgelegten Frist (in der Regel 14 Tage) Einspruch erheben. Bei der Basler beträgt diese Frist das Doppelte: vier Wochen.

Der Mieter umgeht durch die Vereinbarung einer Mietkautionsversicherung die Zahlung einer Barkaution. Mit anderen Worten: Er spart Geld, das er anderweitig verwenden kann, zum Beispiel zur Finanzierung des Umzugs oder für die Einrichtung des neuen Mietobjekts. Da eine Mietkaution in der Regel das Dreifache der Kaltmiete beträgt, ist hierbei durchaus von erheblichen Summen die Rede.

Viele Anbieter belasten den Versicherungsnehmer mit versteckten Zusatzkosten – zum Beispiel mit den Kontoführungsgebühren eines speziell für die Mietkautionsversicherung eröffneten Kontos. Bei einer Mietkautionsversicherung der Basler fallen jedoch keine zusätzlichen Kosten an.

Eine Mietkautionsversicherung kann von Privatmietern beantragt werden. Welche Bedingungen gestellt werden, unterliegt dem jeweiligen Anbieter, doch im Allgemeinen wird das bisherige Zahlungsverhalten des Mieters einer genauen Betrachtung unterzogen. Dazu zählt vor allem eine Bonitätsanfrage.

Der Vermieter ist keineswegs verpflichtet, eine Mietkautionsversicherung zu akzeptieren. Hat er ihr jedoch im Mietvertrag zugestimmt, darf er sich nicht nachträglich dagegen entscheiden. Spricht er sich gegen die Mietkautionsversicherung aus, haben Kunden der Basler innerhalb der ersten 14 Tage nach Vertragsabschluss die Möglichkeit, wieder aus der Versicherung auszusteigen.

Die Mietkautionsversicherung sichert den Versicherungsnehmer – also den Mieter – gegen eventuelle Kautionsansprüche ab. Werden aufgrund eines Selbstverschuldens seitens des Mieters Ausbesserungen am Mietobjekt nötig, deren Kosten sich im Rahmen der vereinbarten Mietkaution belaufen – etwa bei einer zerkratzen Tür oder beschädigtem Fußboden –, kommt der Versicherer für diese Kosten auf. Der Vermieter wendet sich daher in einem solchen Fall direkt an die Versicherung, ohne seinen Anspruch zuvor dem Mieter gegenüber geltend zu machen.

Die Mietkautionsversicherung tritt im Moment des Bürgschaftsbeginns in Kraft und endet erst, wenn der Vermieter bei Auszug den Versicherer aus der Bürgschaftshaftung entlässt. Gegebenenfalls kann Sie jedoch auf ein neues Mietverhältnis übertragen werden, sodass sich auch ihre Laufzeit entsprechend verlängert. Bei der Basler kann die Mietkautionsversicherung außerdem jederzeit gekündigt werden, ohne dass Kündigungsfristen eingehalten werden müssen. Wichtig ist jedoch, dass der Vermieter in diesen Fällen den Versicherer mit Hilfe einer schriftlichen Erklärung aus der Bürgschaftshaftung entlässt.

Die Kündigungsfrist der Mietkautionsversicherung wird in der Police festgelegt und beträgt für gewöhnlich drei Monate. Darüber hinaus muss der Gläubiger – in diesem Fall der Vermieter – den Bürgen aus der Haftung entlassen, womit im Falle eines bestehenden Bürgschaftsanspruchs kaum zu rechnen ist. Bei der Basler können Sie indes jederzeit kündigen, ohne zur Einhaltung einer Kündigungsfrist verpflichtet zu sein. Auf diese Weise genießen Sie hinsichtlich Ihrer Mobilität größere Freiheit, da Sie beim Umzug von einem Mietobjekt in ein anderes keine Fristen der Mietkautionsversicherung berücksichtigen müssen.

Sie können bei der Basler eine Mietkautionsversicherung für private Mietobjekte vereinbaren. Diese befreit Sie von der Verpflichtung, eine Barkaution an den Vermieter zu entrichten, da die Versicherung als Kautionsbürge für eventuelle Ansprüche seitens des Vermieters aufkommt. Die vereinbarte Kautionssumme muss vom Mieter zu keinem Zeitpunkt voll entrichtet werden – er zahlt lediglich einen jährlichen Beitrag, der 4,7% der Gesamthöhe der Mietkaution entspricht. Die Kautionsversicherung läuft nicht simultan mit dem Mietverhältnis aus, sondern muss vom Mieter manuell gekündigt werden. Da die letzte Nebenkostenabrechnung in der Regel erst nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt und noch ein halbes Jahr lang Ansprüche auf die hinterlegte Mietkaution gestellt werden können, ist der fortgesetzte Schutz durch die Mietkautionsversicherung durchaus eine sinnvolle Entscheidung. Erhebt der Vermieter Anspruch auf die Kautionssumme, informiert die Basler Sie umgehend und gibt Ihnen vier Wochen Zeit, Einspruch zu erheben – erst danach kommt es zu einer tatsächlichen Auszahlung der Mietkaution.

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Die häufigsten Fragen & Antworten zur Baloise Mietkaution können Sie in den Mieter-FAQs nachlesen.

Eine Mietkautionsversicherung der Basler ist ausschließlich für Privatpersonen vorgesehen. Haben Sie Interesse an unserem Angebot, füllen Sie einfach innerhalb von fünf Minuten unseren Online-Antrag aus. Im Rahmen der finanziellen Absicherung können wir auf eine Bonitätsprüfung leider nicht verzichten. Ansonsten benötigen wir von Ihnen nur Standarddaten, die wir selbstredend gemäß Bundesdatenschutzgesetz vertraulich behandeln.

Als Bürgschaftsgläubiger kommen der Vermieter sowie dessen Verwalter infrage, kurz: alle, die vom Mietrecht und -vertrag her einen Anspruch auf die hinterlegte Mietkaution haben. Diese Personen sind ebenfalls einzig dazu berechtigt, die Basler aus der Bürgschaft zu befreien. Ihre Zustimmung ist dabei bei einer Kündigung der Mietkautionsversicherung unbedingt erforderlich.

Sobald die Police der Mietkautionsversicherung ordnungsgemäß abgeschlossen wurde, werden sämtliche Dokumente – darunter der Versicherungsschein und die Bürgschaftsurkunde (Bürgschaftsbrief) – sofort verschickt, wahlweise per E-Mail oder Post. Den Versicherungsschein erhält der Versicherungsnehmer (Mieter), wohingegen der Gläubiger (Vermieter) die Bürgschaftsurkunde erhält.

Eine Mietkautionsversicherung der Basler birgt zahlreiche Vorteile. Zum einen entfällt die Zahlung einer Barkaution an den Vermieter, sodass Sie die entsprechende Summe anderweitig verplanen können. Außerdem wenden Sie nur wenig Zeit für den Antrag auf: Das entsprechende Online-Formular nimmt nicht mehr als fünf Minuten Ihrer Zeit in Anspruch. Obgleich sie einem Kredit ähneln, sind die Zinsen einer Mietkautionsversicherung der Basler doch viel günstiger als ein solcher – nicht zuletzt deshalb, da bei uns sämtliche versteckten Kosten entfallen. Über den jährlichen Beitrag hinaus müssen Sie keine weiteren Zahlungen entrichten. Darüber hinaus kann sie jederzeit gekündigt werden, was Ihnen zugleich finanzielle und räumliche Freiheit gibt und Ihre Planungssicherheit erheblich erhöht. Dank der Baloise bleiben Sie hinsichtlich Ihrer Mietkaution unabhängig von Kreditinstituten. Sollte es zu einem Kautionsanspruch seitens des Vermieters kommen, haben Sie bei der Basler vier Wochen Zeit, dagegen Einspruch zu erheben – das Doppelte des üblichen Standards. Begleicht die Basler eine Kautionsforderung seitens des Vermieters, ist der Mieter automatisch regresspflichtig: Dies bedeutet, dass er die entrichtete Summe an die Versicherung zurückzahlen muss.

Auch Vermieter profitieren von einer Mietkautionsversicherung der Basler. Zum einen findet eine kostenlose Bonitätsprüfung des Mieters statt, sodass Sie sich auf dessen Zahlungsfähigkeit verlassen können. Darüber hinaus entsteht für Sie bedeutend weniger Verwaltungsaufwand, da Sie kein gesondertes Konto für die gezahlte Mietkaution anlegen und dieses anstelle Ihres Mieters führen müssen. Mit der Baloise bürgt eine große Versicherungsgesellschaft für Ihre Kautionsansprüche. Durch die Mietkautionsversicherung sind Sie gegen den Ausfall des Mieters abgesichert und können in einem Schadenfall Ihren Anspruch geltend machen.

Leider nein – die Mietkautionsversicherung der Basler richtet sich derzeit nur an private Mieter.

Bei der auch als Bankaval bezeichneten Bankbürgschaft handelt es sich um eine Alternative zu herkömmlichen Kautionsformen wie der Barkaution oder dem Mietkautionskonto. Der Mieter hinterlegt die vereinbarte Kautionssumme hierbei nicht bar, da ein Kreditinstitut für ihn bürgt. Es liegt ein Bankgeschäft nach § 1 Absatz 8 des Kreditwesengesetzes vor.

Zur Beantragung einer Bankbürgschaft ist jeder Mieter berechtigt, da es sich um eine reguläre finanzielle Dienstleistung handelt. Wer an einer solchen Kautionslösung interessiert ist, kann bei seiner Hausbank eine entsprechende Anfrage einreichen und sich zu den Konditionen, Preisen und anderen Details beraten lassen. In jüngster Zeit sind viele Banken jedoch nur mäßig an der Übernahme einer Mietkaution-Bankbürgschaft interessiert. Da sie sich gegen eventuelle Kautionsansprüche absichern müssen, beziehen sie die Vergabe der Bankbürgschaft in der Regel in den Kreditrahmen des Kunden mit ein, was diesen um die entsprechende Summe reduziert. Darüber hinaus übernehmen Banken meist nur die Kautionsbürgschaft hauseigener Kontoinhaber.

Die Kosten einer solchen Kautionsvariante variieren von Bank zu Bank bisweilen erheblich. Der Mieter sollte sich daher im Vorfeld sorgfältig informieren und die verschiedenen Angebote vergleichen. Die Höhe der Kosten orientiert sich an der Gesamtkaution, an der voraussichtlichen Mietdauer sowie an der geplanten Nutzung des Mietobjekts. Mithilfe einer Bankbürgschaft kann man keineswegs "kautionsfrei eine Wohnung mieten", wie in einschlägigen Foren gerne missverstanden wird. Zwar muss der Mieter keine Barkaution entrichten, zahlt jedoch die jährlichen Beiträge. Darüber hinaus muss er dem Bürgen eine finanzielle Sicherheit für den Fall anbieten, dass die hinterlegte Kaution in Anspruch genommen wird. In der Regel wird hierzu das Gehaltskonto des Mieters gewählt. Aus diesem Grund vergeben viele Kreditinstitute Bankbürgschaften nur an hauseigene Kunden.

Wer die Kaution mittels Bankbürgschaft entrichtet, vermeidet die Barzahlung der vereinbarten Sicherheitsleistung und kann das auf diese Weise indirekt eingesparte Geld beispielsweise zur Finanzierung des Umzugs verwenden. Darüber hinaus vermeidet der Vermieter den Verwaltungsaufwand, ein separates Mietkautionskonto für den betreffenden Mieter einzurichten. Im Fall eines Kautionsanspruchs wendet er sich direkt an den Bürgen.

Wer die Mietkaution mittels Bankbürgschaft entrichtet, verpflichtet sich zur Zahlung jährlicher Beiträge. Darüber hinaus sinkt die Liquidität des eigenen Kontos, da das Kredit- oder Dispolimit um die Höhe der Kaution reduziert wird. Da die Banken das mit der Bankbürgschaft verbundene Risiko in der Regel so weit wie möglich verringern wollen, wird oftmals das Gehaltskonto des Mieters als Sicherheit verpfändet. Da die Kaution bei der Bankbürgschaft nicht auf einem Sparbuch liegt, kommt es in diesem Fall auch nicht zu einer Verzinsung der Mietkaution. Der Mieter profitiert also nicht von der deponierten Summe.

Diese Nachteile in Verbindung mit der sinkenden Bereitschaft, Bankbürgschaften anzubieten, führen dazu, dass diese Form der Kautionszahlung stark an Attraktivität abgenommen hat. Wer weitere Arten der Mietkaution abseits von Bar- und Bankkaution sucht, sollte einen Blick auf die Mietkautionsversicherung werfen: Obgleich sie dem Mieter die gleichen Vorzüge wie eine Bankbürgschaft bietet, ist ihr Abschluss weitaus einfacher und reduziert auch nicht das Kredit- oder Dispolimit.

Häufig liest man in Zeitungsanzeigen oder Mietportalen, man könne "kautionsfrei eine Wohnung mieten". Dies stellt sich meist als Fehlinformation heraus. Es ist nicht möglich, Wohnungen ohne Kaution zu mieten – wohl aber gibt es Alternativen dazu, die geforderte Summe in bar zu entrichten.

Bei der Kaution, die ein Mieter beim Einzug zu entrichten hat, handelt es sich um ein Sicherheitsdarlehen. Dieses wird beispielsweise zur Deckung eventueller Schäden verwendet, die der Mieter an der Substanz verursacht. Allein aus diesem Grund ist es zumeist nicht möglich eine Wohnung ohne Kaution zu mieten. Die einzige Ausnahme bilden spezielle Fälle wie Studenten- oder Sozialwohnungen.

Da es sich in der Regel nicht arrangieren lässt, kautionsfrei eine Wohnung zu mieten, sollte man nach anderen Optionen suchen. Eine davon ist die Aufnahme einer sogenannten Kautionsbürgschaft: Hierbei findet sich eine dritte Partei – der sogenannte Bürge – bereit, anstelle des Mieters für Kautionsforderungen geradezustehen. Oft erklären sich Verwandte oder nahe Bekannte des Mieters zur Bürgschaftsübernahme bereit. Fordert der Vermieter die Bürgschaft an, so muss der Mieter in der Vielzahl aller Fälle den Bürgschaftsbetrag an den Bürgen zurückbezahlen.

Im Falle einer Bankbürgschaft tritt keine Privatperson oder Gesellschaft, sondern ein Finanzinstitut als Bürge auf. Da es sich bei einer solchen Kautionslösung im Wesentlichen um einen Kredit handelt und die meisten Banken kaum daran interessiert sind, das Risiko einer möglichen Zahlungsforderung auf sich zu nehmen, wird die Bankbürgschaft auf den Kreditrahmen des Mieters aufgeschlagen. Damit wiederum ist die Höhe künftiger Darlehen bei dieser Bank drastisch eingeschränkt.

Zu guter Letzt gibt es die Mietkautionsversicherung. Auch hier steht ein Bürge – in diesem Fall eine Versicherungsgesellschaft – für die Zahlungsverpflichtungen des Mieters ein. Der Mieter muss keine Barkaution entrichten und kann die Wohnung sofort beziehen, entrichtet an die Versicherung aber eine jährliche Prämie , die sich an der Höhe der Gesamtkaution bemisst. Dieser Betrag liegt in der Regel bei circa sechs Prozent. Die Kautionsversicherung der Basler beläuft sich jedoch nur auf 4,7%. Dies bedeutet, dass der Inhaber einer Basler-Mietkautionsversicherung im Jahr nur ein Zwanzigstel der Kautionssumme an die Versicherung zahlen muss. Näher als mit einem solchen Modell kommt man der Wunschvorstellung, kautionsfrei eine Wohnung zu mieten, wohl kaum.

Ob Sie in Berlin, Leipzig, Frankfurt, Hannover oder anderen Städten Wohnungen ohne Kaution mieten möchten – die Kautionsbürgschaft und andere Alternativen zum Entrichten der teuren Mietkaution bieten sich Ihnen überall. Da der Umzug selbst in der Regel viel Geld kostet, ist es nachvollziehbar, wenn man eine Möglichkeit sucht, die neue Wohnung ohne Kaution zu mieten.

Von Köln bis Dresden sowie von Hamburg bis München können Sie die Kautionsversicherung der Basler in Anspruch nehmen, um sich gegen die finanzielle Belastung einer Barkaution abzusichern. Wenden Sie sich an uns, wenn Sie quasi kautionsfrei eine Wohnung mieten möchten!