Die Modalitäten zum Anlegen der Mietkaution sind im BGB, Paragraf 551, festgeschrieben. Demnach steht die Vermieterin oder der Vermieter in der Pflicht, ein separates Konto zu eröffnen, das von seinem Privatvermögen klar getrennt ist – denn das Kautionskonto muss insolvenzsicher sein.
Wer etwaige Kontoführungsgebühren zu tragen hat, ist rechtlich nicht abschließend geklärt; grundsätzlich soll die Mietpartei für die Gebühren aufkommen, aber mehrere Gerichtsurteile (unter anderem Landesgericht München, 1998) entschieden zu Lasten der Vermieterin oder des Vermieters.
Grundsätzlich ist eine Verzinsung der Mietkaution gesetzlich vorgeschrieben. Hierbei gilt, dass ddie Vermieterin oder der Vermieter das Geld unmittelbar nach Erhalt anlegen muss; andernfalls kann die Mietpartei den Verzug und den daraus entstehenden Zinsverlust später beanstanden. Die Pflicht zur Verzinsung der Kaution entfällt jedoch, wenn es sich bei dem Mietobjekt um Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen handelt.
Der Zinssatz der Mietkaution muss laut BGB mindestens dem marktüblichen Zinsniveau eines Sparkontos mit dreimonatigem Kündigungsrecht entsprechen. Höhere Erträge können dann entstehen, wenn die Vermieteron oder der Vermieter einwilligt (oder sich sogar auf eigene Faust darum kümmert), das Geld anderweitig anzulegen. Auf einem Tagesgeldkonto beispielsweise bringt die Mietkaution höhere Zinsen ein.
Zahlt die Mieterseite die Kaution in bar an die Vermieterin oder den Vermieter, ist dieser sehr flexibel in der Wahl der Anlageform. Neben einem Sparkonto kommen auch ein Tagesgeld- oder Festgeldkonto oder noch spekulativere Investitionen in Betracht, bei denen die Mietkaution naturgemäß höhere Zinsen als beim einfachen Kautionssparbuch abwirft.
Alternativ kann die Mietpartei den Kautionsbetrag auf einem eigens eröffneten Konto hinterlegen und dieses der Vermieterin oder dem Vermieter verpfänden. Hierdurch hat die Vermieterin oder der Vermieter eine größere Kontrolle über die Verzinsung der Mietkaution – zugleich trägt sie oder er aber auch eventuelle Ausfallrisiken sowie längere Kündigungsfristen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, der Vermieterin oder dem Vermieter eine Bankbürgschaft anzubieten.
Grundsätzlich bleibt die Kautionssumme über die gesamte Vertragslaufzeit Eigentum der Mietpartei; daher hat sie auch vollen Anspruch auf die Zinsen. Während des Mietverhältnisses dient die Verzinsung der Mietkaution allerdings einer Erhöhung der Mietsicherheit, verbleibt also auf dem hierfür angelegten Konto. Erhält die Mietpartei schließlich nach seinem Auszug die Mietkaution zurück, kann sie auch auf die erwirtschafteten Zinsen zugreifen.
Selbst wenn die Vermieterin oder der Vermieter in Eigeninitiative eine lukrative Anlageform für das Geld wählt, darf sie oder er die Zinsen der Mietkaution nicht – auch nicht teilweise – für sich beanspruchen. Trotzdem kann es sich für sie oder ihn lohnen, im Vorfeld die Zinsen der Mietkaution zu berechnen und sich ggf. für einen höheren Zinssatz zu entscheiden. Schließlich wird durch die Zinsgewinne die Mietsicherheit aufgestockt, auf die die Vermieterin oder der Vermieter zurückgreifen kann, falls die Mietpartei ihren Pflichten nicht nachkommt.
Wie bei anderen Kapitalerträgen auch müssen die auf die Mietkaution entfallenden Zinsen versteuert werden. Eine Möglichkeit, sich von dieser Steuerpflicht zu befreien, ist die Einrichtung eines Freistellungsauftrags; dieser kann allerdings nur genutzt werden, wenn das entsprechende Konto auch auf den Namen der Mieterin oder des Mieters lautet. Die Versteuerung der Zinsen auf die Kaution lässt sich also nur umgehen, wenn die Mietpartei ein eigenes Konto an die Vermieterin oder den Vermieter verpfändet oder wenn letztere bzw. letzterer das Kautionskonto direkt auf den Namen der Mieterin oder des Mieters eröffnet.