• Beim Mietkauf mietest Du eine Immobilie, die Du im Anschluss kaufst
• Mit jeder Rate erwirbst Du mehr rechnerische Anteile an der Immobilie
• Es gibt sog. Optionskäufe – hier ist der Kauf nach der Nutzungsdauer optional

Nicht mehr zur Miete wohnen, sondern eine eigene Immobilie kaufen – das wünschen sich viele. Um eine Immobilie zu kaufen, wird in der Regel jedoch Eigenkapital benötigt. Wer das nicht aufbringen kann, ist auf Alternativen angewiesen. Eine davon ist der Mietkauf.

Mit dem klassischen Mietkauf einer Immobilie verpflichtest Du Dich, das Objekt nach der Mietzeit zu kaufen. Der Kaufpreis und alle weiteren Konditionen werden bereits zu Beginn der Vertragslaufzeit definiert und entsprechend festgehalten. Die bis zum Kauf gezahlte Miete ist dabei schon Bestandteil für den späteren Kauf und wird entsprechend mit dem Kaufpreis verrechnet. Über die Zeit erwirbst Du also bereits sukzessive – nämlich mit jeder Rate – rechnerische Anteile an der Immobilie. Dabei behält der/die Verkäufer:in einen Teil dieses Betrages als Mietzins.

Es gibt Anbieter von flexiblem Eigenheim-Erwerb, die Dich das Haus oder die Eigentumswohnung mehrere Jahre lang gegen Gebühr „testen“ lassen. In diesem Zeitraum hast Du das Recht, die Immobilie zum festgelegten Preis zu erwerben. Spannend ist hier zum Beispiel das neue zur Zeit noch regionale Angebot „flexi“ der Sparkasse Bremen.

Neben dem Mietkauf werden manchmal sog. Optionskäufe angeboten: Hier vermietet Dir ein Bauträger (z.B. eine Genossenschaft) eine Immobilie – anders als beim Mietkauf ist hier der Kauf am Ende der Laufzeit nicht verpflichtend.

Bei beiden Varianten bist Du in der Regel am Ende Eigentümer der Immobilie. Doch es gibt entscheidende Unterschiede:

• Eigentum: Beim Kauf von Haus oder Wohnung wirst Du als Käufer:in mit Begleichung der Kaufsumme sowie Grunderwerbsteuer und die darauffolgende Eintragung im Grundbuch Eigentümer:in der Immobilie. Beim Mietkauf wirst Du erst mit Begleichung der letzten Rate (und ggfls. der Restkaufsumme) zum/zur Eigentümer:in des Objektes. Im Normallfall dauert das zwischen 10-20 Jahre.
• Mitspracherecht: Da Du beim Mietkauf während der Mietzeit eben Mieter:in und nicht Eigentümer:in bist, besitzt Du bei baulichen Maßnahmen kein Mitspracherecht.
• Finanzierung: Im Prinzip ist der Mietkauf eine „Ratenzahlung“. Anders als beim Immobilienkauf benötigst Du kein Eigenkapital (abgesehen von Optionen wie Finanzierung ohne Eigenkapital). Sofern Eigenmittel vorhanden sind, bleibst Du beim Mietkauf also liquide.
• Abwicklung: Der Immobilienkauf erfolgt im Rahmen einer Finanzierung über Banken. Beim Mietkauf wickeln Käufer:in und Verkäufer:in den Vertrag direkt miteinander ab.
• Voraussetzungen: Anders als beim Immobilienkauf musst Du als Mietkäufer:in weniger Kriterien erfüllen. Wichtigste Voraussetzung ist hier lediglich ein stabiles und hohes Einkommen (je nach Immobilie), um die Rate begleichen zu können.

• Unabhängig der Zinsentwicklung: Die zu zahlende monatliche Miete wird vertraglich vereinbart und bleibt über diesen Zeitraum stabil. Wie die Zinsen sich entwickeln, spielt dabei keine Rolle.
• Optionskauf möglich: Im Rahmen des Optionskaufes hast Du die Möglichkeit, die Immobilie im Rahmen der Miete erst einmal zu „testen“ – gefällt sie Dir nicht, ziehst Du am Ende der Vertragslaufzeit wieder aus.
• Kein Eigenkapital notwendig: Wer aufgrund fehlenden Eigenkapitals keine Finanzierung bei ihrer/seiner Bank erhält, hat mit dem Mietkauf eine Alternative gefunden. Beim Mietkauf ist kein Eigenkapital vorzuweisen, aber eine ausreichend hohe Bonität
• Niedriges Darlehen: Sollte am Ende eine Anschlussfinanzierung benötigt werden, fällt diese geringer aus als beim Immobilienkauf. Du profitierst von einem niedrigeren Kreditbedarf und verkürzter Kreditlaufzeit, unterliegst aber einem entsprechendem Zinsänderungsrisiko in der Zukunft
• Reparaturen & Instandhaltung: Als Eigentümer:in einer Immobilie kommst Du selbst für Instandhaltungskosten auf. Im Rahmen des Mietkaufes wohnst Du erst einmal zur Miete, kannst Mängel aufdecken und in dieser Zeit noch von dem/der Eigentümer:in beheben lassen.

• Höhere Kosten: Oft sind Finanzierungsmöglichkeiten günstiger als der Mietkauf, da der/die Vermieter:in eine höhere Miete verlangt. Neben den monatlichen Raten muss zusätzliches ein finanzielles Polster aufgebaut werden, um die Abschlusszahlung begleichen zu können.
• Weniger Auswahl: Nur bei einer geringen Anzahl an Immobilien wird der Mietkauf überhaupt angeboten. Oftmals sind es aauch Objekte, die sich im normalen Verkauf schwerer vermarkten lassen.
• Förderungen: Anders als beim Hausbau existieren beim Mietkauf keine staatlichen Fördermittel.
• Insolvenz bei dem/der Verkäufer:in: Tritt der Insolvenz-Fall ein, fällt Dein bisher gezahltes Geld weg – genau genommen Deine Option, das Haus oder die Wohnung zu kaufen und somit die bisher gezahlten Raten in den Kaufpreis einfließen zu lassen, erlischt.

• Mietkaufvertrag: Wichtig ist vor allen Dingen der Mietkaufvertrag, der sowohl aus dem Mietvertrag als auch dem Vertrag über den Erwerb im Anschluss besteht. Beide Verträge werden vom Notar beurkundet. Als Mieter:in hast Du die Möglichkeit, einmalige Anzahlungen zu leisten und so die monatliche Belastung zu senken. Zusätzlich muss Dir aber als Mieter:in am Ende der Laufzeit der mögliche Restkaufpreis zur Verfügung stehen – hinzu kommt oft eine einmalige Abschlussgebühr.
• Sonderkündigungsrecht: Sichere Dir vertraglich ein Ausstiegsrecht – im Falle von Arbeitslosigkeit oder Krankheit bleibst Du flexibel.
• Höhe der Miete: Die Mieten fallen beim Mietkauf von Haus und Wohnung in der Regel höher aus als bei vergleichbaren Mietobjekten. Achte auch auf einen ausreichend hohen Sparanteil um eine Restzahlung möglichst klein zu halten. Kläre wer während der Mietzeit für die laufende Instanthaltung und Verwaltung aufkommt
• Gutachter: Bevor Du Dich zum Mietkauf verpflichtest, lasse das Haus oder die Wohnung von einem unabhängigen Gutachter bewerten. So werden Mängel frühzeitig festgestellt.
• Absicherung bei Insolvenz: Muss der/die Verkäufer:in Insolvenz anmelden, erlischt oft Deine Kaufoption und Deine bereits gezahlten Ansparraten fallen weg. Lass diesen Fall im Vorfeld vertraglich regeln.
• Grundbucheintragung: Lass prüfen, ob Belastungen oder Rechtsansprüche Dritter bestehen.

Wer Immobilien ohne Eigenkapital kaufen möchte, kann alternativ auch auf den Mietkauf setzen. Beim klassischen Mietkauf von Haus oder Eigentumswohnung zahlst Du insgesamt oft mehr als bei Baufinanzierung oder Immobilienkauf - für junge Familien oder andere Personen ohne bereits angespartes Eigenkapital, Unentschlossene oder auch Selbständige die schwerer ein Bankdarlehen erhalten, findet sich hier jedoch die Alternative. Dennoch sollten neben der monatlichen Miete finanzielle Rücklagen gebildet werden – nach Vertragslaufzeit gibt es oft Restwerte, die zu entrichten sind. Wer das nicht aufbringen kann, ist wieder auf die Immobilienfinanzierung angewiesen – hier jedoch mit einer niedrigeren Darlehenssumme.

Ob der Mietkauf also sinnvoll ist, hängt also stark von Deinen persönlichen Gegebenheiten ab. Die möglichen Nachteile, Risiken und die finanzielle Ausgestaltung müssen auf alle Fälle sehr genau analysiert werden. Lass dich auch detailliert zum Thema Baufinazierung beraten.