Das Grundbuch ist ein Eigentumsverzeichnis aller bebauten und unbebauten Grundstücke. Es enthält Informationen zur Lage, den Lasten und den Rechten eines Grundstücks.

• Der Grundbuchauszug enthält alle wichtigen Informationen über ein Grundstück, beispielsweise Eigentümer, Lage, Rechte, Belastungen oder Größe.
• Einsicht erhalten nur berechtigte Personen.
• Für das richtige Verständnis der Eintragungen im Grundbuch sind einige Besonderheiten zu beachten.

Vor einem Immobilienkauf ist der Blick ins Grundbuch ein wichtiger Schritt. Der Grundbuchauszug zeigt die Eigentumsverhältnisse an und informiert Käufer:innen über die Rechte und die möglichen Einschränkungen oder Belastungen am Grundstück und der Immobilie selbst. Wer kann Einsicht in das Grundbuch verlangen und wie erhalte ich einen Grundbuchauszug? Hier alle wichtigen Informationen in der Übersicht.

In Deutschland sind die Amtsgerichte als Grundbuchamt für die Immobilien in ihrem Bezirk zuständig. Im Grundbuchauszug als Abschrift des Grundbuchs finden berechtigte Personen diese Informationen:

• Eigentumsverhältnisse
• Flurstück, Flurnummer und Gemarkung zur genauen Bestimmung der Lage
• Größe des Grundstücks
• Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden
• Rechte Dritter
• Einschränkungen durch Dritte
• Vermerke wie Zwangsversteigerungsvermerk oder Auflassungsvormerkung eines Käufers

Die rechtlichen Grundlagen zu den Eintragungen im Grundbuch und zum Grundbuchauszug finden sich in der Grundbuchverordnung (GBO) und in der Grundbuchverfügung (GBV). Hier findest Du auch weitere Hinweise, wie Du einen Grundbuchauszug richtig lesen kannst.

Welche Sonderformen gibt es?

Neben dem bekannten Grundbuch gibt es die folgenden Sonderformen:

• Erbbaugrundbuch für Grundstücke mit Erbbaurecht oder Erbpachtrecht
• Wohnungsgrundbuch für Eigentumswohnungen
• Teileigentumsgrundbuch für Sondereigentum an Garagen, Einstellplätzen und anderen Räumen ohne Wohnzwecke
• Berggrundbuch für die Eigentümer von Bergwerken
• Fischereigrundbuch in Bayern

Wenn Du beim Grundbuchamt zu einer Immobilie einen Antrag auf einen Grundbuchauszug stellst, besteht der Auszug aus den fünf zusammengehörenden Grundbuchblättern: Aufschrift, Bestandsverzeichnis und Abteilung 1 bis 3 mit einer individuellen Grundbuchblattnummer.

Aufschrift

Die Bezeichnung Aufschrift ist ein anderer Ausdruck für das Deckblatt des Grundbuchs. In diesem Verzeichnis erhalten Antragsteller:innen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen, folgende Informationen:

• Name des zuständigen Amtsgerichts
• Grundbuchbezirk
• Nummer des Grundbuchblattes
• Art des Grundbuchs
• aktuellstes Änderungsdatum

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis enthält alle Angaben über ein Grundstück, wie sie im Liegenschaftskataster eingetragen sind. Wenn Du den Grundbuchauszug richtig lesen kannst, erhältst Du im Bestandsverzeichnis Informationen zu Lage und Größe des Grundstücks sowie zu der erlaubten Nutzungsart.

Das Grundbuchamt trägt für die Immobilie diese Daten in das Bestandsverzeichnis ein:

• Adresse oder Lagebezeichnung des Grundstücks
• Flur, Flurstück und Gemarkung, also das Gemeindegebiet, in dem das Grundstück liegt
• Nutzungsart wie Gebäudefläche oder Freifläche zum Wohnen oder für Handel und Gewerbe, Betriebsfläche, Erholungsfläche, Verkehrsfläche, landwirtschaftliche Fläche, Waldfläche oder Wasserfläche
• Größe in Quadratmeter, Hektar oder Ar

Abteilung 1

Im Grundbuchblatt Abteilung 1 sind Eintragungen zu den Eigentumsverhältnissen zu finden. Die Eigentümer:innen können natürliche oder juristische Personen wie ein Verein oder eine GmbH sein. Auch das Datum und der Grund einer Eigentumsübertragung sind in Abteilung 1 zu finden. Als Gründe kommen Erbfolge, Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung oder Auflassung infrage. Wenn es mehrere Eigentümer:innen gibt, wird der jeweilige Eigentumsanteil in Bruchteilen angegeben.

Abteilung 2

Wenn Du Interesse an einer Immobilie hast, dann sieh Dir vor allem das Grundbuchblatt mit Abteilung 2 an. Hier erfährst Du außer den Grundpfandrechten alle sonstigen Beschränkungen und Lasten des Grundstücks.

Die Beschränkungen bestehen vor allem aus Vermerken zu diesen Themen:

• Nacherbe
• Testamentsvollstreckung
• Zwangsverwaltung
• Insolvenz
• Zwangsversteigerung
• Sanierung
• Umlegung
• Benutzungsregelungen bei Miteigentum

Zu den Lasten, die das Grundbuchamt für eine Immobilie ausweist, gehören:

• Vorkaufsrechte
• Erbbaurechte
• Reallasten wie Wohnrechte oder Leibrenten
• Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Leitungsrechte
• Nießbrauch
• Auflassungsvormerkung

Abteilung 3

Das Grundbuchblatt Abteilung 3 enthält Eintragungen zu den Grundpfandrechten. Dazu zählen Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden zur Zahlung einer Rente an eine dritte Person.

Durch einen Grundbuchauszug erhältst Du umfassende Informationen über ein Grundstück und die Gebäude, die sich darauf befinden. Du kannst Dich vergewissern, wer der oder die Eigentümer:in ist und ob das Grundstück mit Hypotheken oder Grundschulden belastet ist. Diese Angaben sind vor allem dann wichtig, wenn Du eine Immobilie kaufen möchtest. In den Grundbuchblättern der Abteilungen 2 und 3 siehst Du alle Eintragungen, die Du vor einem Kauf besonders kritisch prüfen solltest.

Hier eine Erklärung der wichtigsten Einschränkungen und Belastungen:

• Wohnrecht: Es handelt sich um eine sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die einer Person ein lebenslanges Wohnrecht in einer Immobilie einräumt. Der /die Eigentümer:in darf von Berechtigten keine Miete verlangen.
• Nießbrauch: Auch beim Nießbrauch erhält der/die Nießbrauchberechtigte ein Wohnrecht. Er/Sie muss die Immobilie aber nicht selbst bewohnen, sondern kann sie weitervermieten. Dabei stehen dem/der Nießbraucher:in die Mieteinnahmen zu.
• Wegerecht: Ein Wegerecht ist eine Belastung für den/die Eigentümer:in eines Grundstücks. Berechtigte Personen dürfen das Nachbargrundstück zu Fuß oder mit Fahrzeugen überqueren, um zu einer öffentlichen Straße zu gelangen.
• Grundschuld: Eine Grundschuld ist losgelöst von dem Kredit, für den sie beim Grundbuchamt der Immobilie eingetragen wird. Die Löschung erfolgt nur mit einer Löschungsbewilligung des Kreditgebenden. Da Eintragung und Löschung mit Kosten verbunden sind, kann die Grundschuld auch stehen bleiben und später als Sicherheit für eine weitere Finanzierung genutzt werden.
• Hypotheken: Hypotheken sind mit dem Darlehen verbunden, für das sie als Sicherheit dienen. Wenn der Kredit zurückgezahlt ist, erlischt die Belastung ohne eine Löschungsbewilligung des Gläubigers.

Das Grundbuch stellt ein offizielles Register dar, das öffentlichen Glauben genießt. Das bedeutet, dass Du Dich auf die Eintragungen verlassen kannst. Sobald eine Person als Eigentümer:in eingetragen ist, gilt sie als Inhaber:in des entsprechenden Rechts. Du kannst also von demjenigen, der als Eigentümer:in im Grundbuchauszug steht, unbesorgt die Immobilie kaufen.

Anspruch auf Berichtigung bei falschen Eintragungen

Wenn der/die Eigentümer:in einer Immobilie nach Einsicht in den Grundbuchauszug einen Fehler bemerkt, kann er Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs einlegen. Außerdem kann der/die Berechtigte den Antrag stellen, dass eine falsch eingetragene Person eine Berichtigung in Auftrag gibt. Da die Eintragungen im Grundbuch aus verschiedenen Quellen stammen, kann in seltenen Fällen der Grundbuchauszug falsche Auskünfte zum/zur Eigentümer:in oder zu den Belastungen geben.

Schon im Mittelalter wurden in Deutschland die ersten Grundbücher unter dem Namen Kölner Schreinsbücher geführt. Im Laufe der Jahre breiteten sich die Aufzeichnungen immer weiter aus, bis sämtliche Grundstücke in einem öffentlichen Register erfasst waren. Seitdem aktualisiert das zuständige Grundbuchamt für jede Immobilie die Eintragungen zu Eigentumsverhältnissen und Rechten sowie zu Beschränkungen, Lasten und Pflichten der Eigentümer:innen.

Wer beauftragt einen Grundbucheintrag?

Das Grundbuchamt einer Immobilie nimmt von einem/einer Notar:in den Auftrag für einen Eintrag in einem Grundbuchblatt entgegen. Der/Die Notar:in wird von dem /der Käufer:in oder Verkäufer:in, den Erben oder einer Bank, die Hypotheken vergibt oder eine Grundschuld eintragen möchte, beauftragt. Die Kosten für die Eintragung sind häufig Bestandteil des Kaufvertrages oder der Kreditvereinbarung.

Was kostet ein Eintrag im Grundbuch?

Für einen Eintrag im Grundbuch bei einem Immobilienkauf musst du mit Kosten von circa 1,5 % des Kaufpreises rechnen. Die Höhe der Kosten ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) geregelt. Die Kosten setzen sich zusammen aus den Gebühren für die Auflassungsvormerkung, den Notarkosten für die Bestellung der Grundschuld sowie den Gerichtskosten für die Eintragung der Grundschuld und der neuen Eigentümer:innen im Grundbuch.

Da im Grundbuch sowohl die Eigentumsverhältnisse als auch Grundschulden und Hypotheken eingetragen sind, erhalten nur Personen mit einem berechtigten Interesse Einsicht ins Grundbuch. Dazu gehören die Eigentümer:innen, Notare, Gerichte oder Gläubiger:innen bzw. Kreditgeber:innen zur Eintragung einer Grundschuld.

Wann benötige ich einen Grundbuchauszug?

Es gibt verschiedene Personengruppen, die einen Grundbuchauszug benötigen:

• Käufer:innen mit ernsthaftem Interesse an der Immobilie.
• Gläubiger:innen mit einem Titel zur Zwangsversteigerung.
• Mieter:innen, die sich darüber vergewissern möchten, dass dem/der Vermieter:in das Gebäude tatsächlich gehört.
• Nachbarn/Nachbarinnen, die Auskunft wegen der Grundstücksgrenzen benötigen.

Wie bekomme ich Einsicht in das Grundbuch?

Als Käufer:in erhältst Du einen Grundbuchauszug von dem/der Makler:in oder dem/der beauftragten Notar:in. Du kannst auch direkt beim zuständigen Grundbuchamt für die Immobilie einen Antrag stellen und dort Dein berechtigtes Interesse nachweisen. Hinweis: Eine Kaufabsicht allein reicht nicht aus, um ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. Wenn Du planst, ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen, ist es möglich, sich mit dem/der Eigentümer:in auf eine Einverständniserklärung respektive Vollmacht für die Einsicht ins Grundbuch zu einigen. Ein Grundbuchauszug kostet ab 10 Euro.

Kann ich das Grundbuch online einsehen?

Alle Grundbücher in Deutschland sind seit 1993 digitalisiert. Daher kannst Du auch online einen Antrag auf Einsicht stellen. Zuständig ist das Justizportal von Bund und Ländern unter: www.grundbuch-portal.de. Auch bei diesem Antrag musst Du Dein berechtigtes Interesse nachweisen.

Um einen vollständigen Überblick zu erhalten, solltest Du bei dem zuständigen Grundbuchamt der Immobilie einen Antrag auf Einblick in alle fünf Grundbuchblätter stellen. Vor allem bei älteren Immobilien kann der Grundbuchauszug zahlreiche Eintragungen enthalten. Dabei musst Du beachten, dass eine Löschung nicht bedeutet, dass die gelöschten Einträge verschwunden sind.

Was bedeutet es, wenn im Grundbuch etwas unterstrichen ist?

Wenn das Grundbuchamt für die Immobilie einen Eintrag im Grundbuch unterstreicht, dann gilt die Eintragung als gelöscht. Die Unterstreichung erfolgt, damit die früheren Belastungen und Eigentumsverhältnisse weiterhin lesbar sind. Einige Grundbuchämter färben die unterstrichenen Daten zusätzlich rot, um sie besser hervorzuheben.